中原时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道
1月5日，开拓商劫绿城民间微博连发四条股权转让信息，开拓商劫被粉丝们调侃为“2012最为悲壮的开拓商劫新年问候”。
能悲壮还不算是开拓商劫最惨的。南京一家房地产老板卷款潜逃后，开拓商劫所欠银行的开拓商劫贷款更是“有去无回”。这更成为新年伊始就拆穿困绕在各家银行以及开拓商头上的开拓商劫一片阴影：乞贷的还不起，放贷的开拓商劫收不回。
2012年适才启动，开拓商劫在各方不断一再的开拓商劫“调控不会停止、房价不断上涨”咒语中，开拓商劫工程结款、开拓商劫信贷还款、开拓商劫名目署理费、开拓商劫税费缴付、开拓商劫员工人为等应结款子已经闪开拓商们琳琅满目，到往年年中不断到期的房地产信托、基金、印子钱等中短期债务也酝酿着“成为压倒骆驼的最后一根稻草”的危害。
《中原时报》记者审核发现，2012年房企总欠债额在7000亿以上，仅房地产信托一项就能让良多开拓商吃不用。
数据展现，2011年上半年信托产物共刊行近4万亿元，这其中2/3都是房地产的信托。其中，需要在2012年到期归还的将高达1172.5亿元。
“没钱，年也欠好于！”有此感慨的不光是开拓商，开拓、修筑链条上的所无关键都将受楼市连累。
“年初便是钱关”
1月2日，记者见到刘萍女士时，她正行色仓皇地豫备动身去江西的一家房地产企业“蹲守”。事实上，在此以前，这位经营着民间借贷生意的刘女士已经在江西这家房企扑面住了一个多月了。
“咱们去年给多少家房企放了款，每一家都至少是七八百万的资金量，如今咱们分组都住在公司临近，企业一下班咱们就到他们会计室门口坐着，企业一有回款就想措施要出一点。”刘萍见告记者，此前的印子钱惊险以及不断的地产调控让“集资者”们忐忑不安，如今能收回钱比甚么都紧张。
不外，开拓商背的债却并非惟独印子钱。
“每一每一上门找开拓商要钱的，尚有要求结付工程款的修筑商以及一些提供商。有的时候财政公司、署理公司以及银行也有人来。”刘萍苦笑道，“光阴长了巨匠都能混个脸熟，修筑商以及提供商那边每一人手里都有一堆票据，每一家的欠款从多少十万到多少百万不等。”
凭证刘萍从多少家借贷企业懂取患上的信息，每一家房企春节前需要兑付的资金额都以万万合计，这其中还不搜罗员工人为等企业规画方面的开销。而北京一家中型房地产企业老板谢明见告记者，往年过年，北京的艰深房企根基都“背着至少三五万万应结的款子”。
“年初便是钱关，往年过年特意难。”面临记者，谢明不断颔首，“工程结款、信贷还款、名目署理费、税费缴付、员工人为，要用钱的中间多的是，前两年不愁，便是卖十多少套屋子的钱，可是往年屋子根基卖不动，名目回款就那末可怜的一点。”
事实上，在楼市调控不断两年导致的销售妨碍中，房地产行业高企的资产欠债率已经成为高悬在开拓商头上的达摩克利斯之剑。
凭证Wind统计，妨碍2011第三季度末，在118家房地产行业上市公司之中，资产欠债率在50%以上的有87家，占比高达80.56%，合计背负9928亿元的债务，较上年同期增四成；2012年，上市房企需要负责的带息债务达4090亿元，较上年同期削减近三成。
但对于开拓商来说，其余的概况都还能拖，仅有拖不患上的便是银行贷款。“如今企业征信零星是全行业联网，有一次不良记实之后贷款都难题，简直便是一侵蚀成千古恨。”招商银行北京分行一企业货款部司理李永泰见告记者。
据记者清晰，当初银监会对于房地产贷款的要求是半年还一次本金，一个季度还一次老本。从2011年央行宣告的银行信贷数据来看，第一季度房地产开拓贷款发放比例最高，高达5095亿元。
不光如斯，从去年1月份启动，各大银行也纷纭调高了房地产开拓贷的贷款利率，大少数企业开拓贷的利率都比基准利率上浮了10%-30%。如今，进入1月份，银行还款成为压在泛滥房地产企业心头的最重的一块石头。
中短期债赌局
可是，眼前目今的欠款开拓商概况还可能勉强对于，尚有更大的隐患不断内行业内积攒危害。
2010年下半年启动，受楼市调控影响，市场销售萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开拓商对于“钱”的需要简直已经到了“狼吞虎咽”的水平。勉强傅会地，房地产信托、私募基金、民间借贷等本是便于操作的“金蝉脱壳”变身成为房企的“救命稻草”。
“2011年上半年一线都市销售量就已经萎缩，10月份天下市场呈断崖式的成交量上涨，但房地产市场到当初为止尚未泛起颇为大的调解以及整合，这其中主要的原因是欠债。”世联地产董事长陈劲松在一次论坛上果真展现，“而这些债务将在2012年年中启动逐渐到期。”
这其中，房地产信托便是最大的一笔。
数据展现，2010年天下共刊行信托产物3.6万亿，2011年上半年刊行近4万亿，这其中逾越2.5万亿都是房地产信托。而据诺亚财富2011年尾宣告的钻研陈说展现，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，整年将抵达1172.5亿元，远高于2011年的470.5亿元；其中，一、二季度就将有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托典质率较高，平均逾越50%。
“从2010年楼市刚启动调控到2011年上半年，开拓商经由房地产信托融资，着实赌的便是调控不会持久，销售很快就会复原。”中融信托一位曾经姓信托司理对于记者展现，“当时简直天天都有开拓商报名目恳求刊行信托。”
在这位信托司理的影像里，2010年下半年到2011年初，是他职业生涯中最轻松的一段光阴。开拓商为了乐成拿到钱，简直可能“不计老本”。
“当时信托融资最高老本要抵达三成。也便是说，刊行10亿元的信托，开拓商到期要还13亿。”曾经司理见告记者，但同时让他不安的，正是产物到期兑付的下场，“如今据咱们清晰，有一些企业用的便是拆东墙补西墙的措施，经由乞贷来还钱。”
除了房地产信托之外，外洋刊行的私募债、房地产基金以及民间“印子钱”等企业短期付息债都魔难着开拓商的偿付能耐。
据统计，2011年先后，仅在香港刊行的中国房地产离岸私募债，按名目合计，就挨近1000个；一年光阴，全部行业设立的房地产基金波及资金约莫为1000亿元；此外，2011年尚有2万亿的印子钱资金进入了房地产。
上海易居房地产钻研院综合钻研部部长杨红旭展现，当初房企的资产欠债已经处历史高位，因资金杠杆运用偏激而积攒的危害正在不断加大，依靠财政杠杆来撬动老本收益只是百年大计，从当初来看，去杠杆化将是时事所趋。
房企“甩卖”股权
看下来，开拓商需要偿付的款子以及债务千头万绪，但开拓商们手中的现金却是洞若不雅火。
2011年三季报展现，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负。应答这临时事，他们的抉择并未多少。
“当初看来，2012年房企的融资渠道依然颇为窄，银行信贷、IPO、信托基金等方式仍会越收越紧。大型开拓商还可能经由提价卖房往返笼资金，但对于中小房企以及一些还在开拓中的名目来说，开拓商除了借印子钱，就只能卖名目、卖股权。”杨红旭展现。
事实上，据记者审核，从2011年年尾至今，为数泛滥的中小房企密集往来于北京召开的种种房地产行业年会以及论坛中，而他们参会的一项紧张内容便是结识大型开拓商、金融机构，找钱、找相助。“咱们也懂取患上，当初良多企业都有转让概况相助的需要，因此，在团聚间隙，咱们也尽可能多地布置房地产企业之偶尔房企与金融机构的碰头会。”北京一每一每一机关房地产金融论坛的主理职员见告记者。
“如今凭证拟售价钱卖出一两套屋子，那是无济于事，处置不了下场。”上述开拓商谢明见告记者，直接转让名目尽管转让价钱比销售价总额相加低了良多，但假如有企业违心接手，那至关于一次性卖出上百套屋子，“这笔钱对于咱们来说是渡过年初的救命钱。”
事实上，不光是中小企业需要卖名目过活，大型房企也经由转让名目股权周转资金。
这其中，备受关注的绿城正在减速“断臂”以求自救。1月5日晚间，绿城中国以及融创中国控股有限公司散漫公告发布，绿城地产向融创置地发售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金价钱为5100万元。
统一天，绿城房产总体民间微博连发四条股权转让信息，除了上述无锡名目，绿城还发售了杭州、上海两地三个名目的部份股权，此三个名目合计作价2.3亿元。以及无锡名目同样，上述三个名目的转让，均以注册老本金作价。
此前，绿城中国首席财政长、董秘冯征曾经亮相，绿城中国需回笼50亿元，这象征着绿城估量还会有名目不断出让。
尚有数据展现，2011年1月至12月上半月股权生意市场共泛起房地产行业股权及资产生意491宗，合计波及金额1500亿元，其中生意额逾越万万或者股权变更逾越10%的生意数目抵达124宗，多少个数字均创历史新高。
据北京产权生意所一位负责人合成，房地产行业并购案例激增与房企资金链紧迫无关，假如楼市调控不断坚持3-6个月，估量兜销的房地产行业资产、股权市值或者将逾越3000亿元。
但值患上留意的是，挂牌名目越来越多，接盘的人却越来越少。黄金湾投资总体董事长申威，2011年着力于房地产金融投资效率规模，据他向记者介绍，“2011年上半年从前，找他相助的人70%是来找名目的，而到了下半年挨近70%的人都是来找钱的。”
“受政策影响，对于投资商来说，房地产行业的危害着实越来越高，在看不清政策走向的时候，纵然手握重金，投资商也不会任意动手。”杨红旭展现。
自己昔时打患上头破血流才争来的名目，如今折价兜销都卖不进来，概况，这才是开拓商们最感无奈的中间。
